買房簽合同注意事項
不管是購買新房還是二手房，買房都是一件需要謹(jǐn)慎對待的事情。在買房的過程中，最能保障購房者權(quán)益的一步大概就是簽訂購房合同了，因此，在簽訂購房合同的時候特別要小心謹(jǐn)慎。但通常對很多第一次買房的購房者來說，購房合同都是陌生的，那么簽購房合同需要注意什么呢?這里給大家分享一些關(guān)于買房簽合同注意事項，希望對大家有所幫助。
買房簽合同注意事項
一、查驗對方身份
簽訂購房合同之前，要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰，它是購房合同的主體。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂的購房合同是無效的，所以，合同的出賣人應(yīng)當(dāng)是該樓盤的開發(fā)商。如果開發(fā)商委托中介機構(gòu)簽約，該中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)營資格，并有開發(fā)商出具的授權(quán)委托書，才具備簽約的資格。
二、審查有效證書
商品房預(yù)售和銷售必須應(yīng)當(dāng)具備“五證”，即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》、《商品房預(yù)售許可證》和《商品房銷售許可證》，它們是購房人必須審查的最重要的文件。缺少上述文件，則該商品房不具備銷售條件。
三、確保買賣安全
除了具備上述“五證”之外，法律規(guī)定，被查封、被抵押和已銷售而未經(jīng)原買受人同意的商品房是不能銷售的，否則，買受人則面臨巨大的風(fēng)險，直至財房兩空。所以，在購房前應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門查清所購商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷售，以確保交易安全。
四、約定定金規(guī)則
目前商品房買賣的通常做法是購房人買房時先簽訂認(rèn)購書并且支付定金，然后才簽訂購房合同。由于購房人事前沒看到合同，在簽約與不簽約之間陷入兩難境地，不知道到底該不該簽。因此，建議購房人采取以下辦法：
1、在審查購房合同，確認(rèn)沒有問題之后才交定金;
2、不簽認(rèn)購書，直接簽訂購房合同同時支付定金;
3、在認(rèn)購書中寫明如果雙方就商品房買賣合同協(xié)商不成，出賣人必須向買受人退還定金。
五、完善合同條款
現(xiàn)在的購房合同是由國土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同，相當(dāng)一部分內(nèi)容是已經(jīng)用鉛字印制好了的，另一部分留空白，由雙方當(dāng)事人協(xié)商一致后填寫。
建議購房人要認(rèn)真仔細(xì)地閱讀、審查合同的每一條款，并做好以下工作：
1、對標(biāo)準(zhǔn)合同印制好的內(nèi)容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要當(dāng)事人認(rèn)為不合理，就有權(quán)修改。
2、對于標(biāo)準(zhǔn)合同已印制好的選擇性條款，購房人可以根據(jù)自己的實際情況選擇對自己最有利的約定。
3、對于空白部分，不能由出賣人預(yù)先填好內(nèi)容，然后要求買受人全盤接受，因為這是非常不合理的。正確的做法應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人就合同的每一條款協(xié)商一致。
4、對于雙方不能協(xié)商一致的條款，應(yīng)當(dāng)做好記錄，由雙方簽字確認(rèn)，這是雙方不能協(xié)商一致的書面憑證，如果買賣不成，購房人可據(jù)此索回定金和已付房款。
六、明確交樓標(biāo)準(zhǔn)
目前標(biāo)準(zhǔn)購房合同中的交樓標(biāo)準(zhǔn)有三種：
1、該商品房經(jīng)驗收合格;
2、該商品房經(jīng)綜合驗收合格;
3、該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。
購房人選擇第2、3項交樓標(biāo)準(zhǔn)是比較理想的，但由于這兩項交樓標(biāo)準(zhǔn)要求比較高，尤其是第2項交樓標(biāo)準(zhǔn)要求最高。
目前大部分樓盤在交樓時很難達(dá)到該項標(biāo)準(zhǔn)，同時選擇該標(biāo)準(zhǔn)的收樓時間相對比較長，所以相當(dāng)一部分購房人或者開發(fā)商都不愿意選擇第2項收樓標(biāo)準(zhǔn)。而選擇第1項收樓標(biāo)準(zhǔn)則含義不明確，因為驗收合格有很多種，如竣工驗收合格，規(guī)劃驗收合格，消防驗收合格等，這就會產(chǎn)生很多爭議。
七、慎簽補充協(xié)議
目前開發(fā)商通常預(yù)先擬定了購房合同補充協(xié)議，讓購房人簽字。而這些補充協(xié)議絕大部分是霸王條款，對購房人非常苛刻。因此，購房人須慎之又慎，千萬不要輕易在補充協(xié)議上簽字。理想的做法應(yīng)當(dāng)是與對方就補充協(xié)議協(xié)商一致以完善補充協(xié)議，或者干脆不簽補充協(xié)議。
八、另簽物管協(xié)議
現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)購房合同中有簽訂購房合同的同時，一并與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商一致。
九、拒交不合理收費
目前商品房買賣中，購房人應(yīng)當(dāng)繳納契稅、印花稅等，購房人應(yīng)當(dāng)按法律規(guī)定繳納。而公證費、律師費等則不是購房人必須繳納的費用，如果開發(fā)商強制收取，則屬亂收費，購房人有權(quán)拒絕。
十、把好收樓關(guān)
1、查看“三書一證一表”
收樓時開發(fā)商必須向購房人出示《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》，簡稱“三書一證一表”。如果開發(fā)商不能提供，購房人有權(quán)拒絕收樓。
2、看樓驗樓
購房人按照購房合同約定的收樓標(biāo)準(zhǔn)到現(xiàn)場看樓驗收，如果發(fā)現(xiàn)問題或有不滿意的地方，可在《樓宇驗收記錄表收樓表》中簽字確認(rèn)。
簽訂購房合同注意這些要點
約定交房條件
合同約定交房的條件，一定要明確約定，是經(jīng)過哪些驗收之后才收房，是單體驗收、綜合驗收、竣工驗收備案還是消防驗收等等。因為單體驗收后，有可能小區(qū)還處于建設(shè)狀態(tài)，小區(qū)內(nèi)的道路、綠化都有可能未完成，居住不一定方便，因此也要約定清楚。此外，開發(fā)商應(yīng)該請房地產(chǎn)管理部門認(rèn)可的有資質(zhì)的機構(gòu)對房屋面積進(jìn)行實測，在交樓的時候，應(yīng)該提供實測面積的數(shù)據(jù)，以及相關(guān)的住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書等。如果開發(fā)商提供文件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責(zé)任，由開發(fā)商承擔(dān)。
■明確各項違約金
開發(fā)商和購房者會在合同中，對雙方辦證或者繳納購房款等問題的期限進(jìn)行約定，如果你發(fā)現(xiàn)雙方違約后賠償?shù)慕痤~是不對等的，那么合同簽訂時可以協(xié)商對等待遇。同時，購房者一定要看清楚合同中的各項違約金，究竟是百分之幾、千分之幾還是萬分之幾，這些都需要明確清楚，如果覺得不合理，可以雙方進(jìn)行協(xié)商。此外，一般來說，購房合同中是有補充協(xié)議存在的，買賣雙方會在補充協(xié)議中約定很多合同中沒法明說的約定。有些開發(fā)商會在補充協(xié)議中玩文字游戲，因此購房者在簽購房合同時，需要重點關(guān)注補充協(xié)議中的責(zé)任劃分是否合理，不要讓自己吃虧。
■清晰贈送的約定
在合同簽訂時候，有時候開發(fā)商會答應(yīng)給業(yè)主贈送部分面積或者儲藏室、閣樓等，這些約定一定要寫入合同，口頭承諾的東西往往因為缺乏證據(jù)最后不了了之。另外，車庫一定要看規(guī)劃，而不是聽開發(fā)商口頭承諾，不一定能停進(jìn)去車的就是車庫，有時候可能會是儲物室，關(guān)鍵是要看規(guī)劃。同時，在簽訂購房合同時，一定要明確公攤面積，包括但不限于公攤面積的大小、位置、費用等。
■避免使用模糊詞語
有時候有些開發(fā)商在合同中會用模糊詞語規(guī)避自身責(zé)任。這里最重要的是關(guān)于交房日期的描述，有的開發(fā)商會寫“水電安裝后”“小區(qū)驗收合格后”這些不確定具體時間的形容詞約定交房日期，交房日期一定要精確到年月日。還有比如精裝房會寫采用“較好”“進(jìn)口”的材料，這里購房者一定要讓開發(fā)商精確寫到用什么牌子什么型號，否則到驗收房子的時候這些模糊的標(biāo)準(zhǔn)就說不清楚了。